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[경제] [하늘자료실] [자료] 토지투자요령-토지 투자의 세 가지 원칙- 길, 법, 물
admin 작성일 : 2018-07-23 10:49:36 조회수 : 1

토지투자요령- 토지투자의 세가지 원칙

 

, 모르면 ''을 보고 사라

둘째, 사고 싶으면 ''을 알라.

셋째, 이왕이면 다홍치마다. ''이 없으면 쳐다보지 말라.  

 

1. 토지 투자의 첫 번째 요소는''이다.

 

"땅의 가치는 도로가 결정한다"는 말이 있다. 천안, 아산 지역 땅값 견인차 역할은 경부고속철도 개통이었다.

서해안 고속도로의 개통은 잠자고 있던 서산, 당진의 토지시장을 뒤흔들어 놓았다. 전철 개통 지역은 예외 없이

개발계획 발표, 공사착공, 개통이라는 3단계 상승 곡선을 그리곤 했다. "모르면 금보고 사라"는 말이 있듯이 토지

투자자는 길을 보고 사야 낭패 보지 않는다.

 

2. 토지 투자로 성공하기 위한 두 번째 요소는 토지 관련''에 정통해야 한다는 것이다.

 

토지 투자는 안개 속을 걸어가는 것과 같다. 현재가치에 투자하는것이 아니라 불확실한 미래가치에 투자하기 때문이다.

그 미래는 무엇으로보장 받는가. 바로""이다. 우리나라에선 112개의 법률에서 지정·운영하고 있는 298개 용도지역· 용도

구역중건폐율, 용적률등 구체적인 토지이용규제가 뒤따르는 지역·지구가 182개나 된다.

 

모든 법률을 상세히 알 필요는 없지만, 최소한 땅투자와 직결된 주요법률은 알고 있어야 낭패를당하지 않는다.

해당토지에 어떤법률이 적용되는지는 파악해야 한다는 것이다. 알고있으면 유익한 법률로는'국토의계획및이용에 관한법',

'농지법', '산지관리법', '군사시설보호법' 등이있다.

 

토지이용계획확인원을 열람해서 해당 토지에 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 농업진흥지역, 보전산지,

문화재보호구역등 각종제한 및 건축규제사항이 해당되는지 살펴봐야 한다. 즉전용가능여부, 건축허가가능여부, 도시계획

도로편입되는지 여부 등을 살펴봐야 한다.

 

남양주시, 양평군, 광주시, 용인시, 여주시등 팔당호 주변은 수질보전특별대책지역으로 지정돼 있어 건축행위가 엄격히

제한된다. 특히 특별대책지역1,2 권역가운데 1권역내 농림지역에서는 공동주택, 휴양시설, 수련원, 위락시설, 공장, 음식점,

숙박시설등이 들어서지 못한다. 그러나 2권역에서는 입지제한이 없다. (1권역은 상수원수질에 직접영향을 미치는지역이고

2권역은 1권역의 외곽 지역으로 수질에 간접적인 영향을 미치는 지역이다. )

 

녹지 중에서 개발이 허용되는 지역은 자연녹지뿐이고 농지 중에서는 비농업진흥지역뿐인데, 농업진흥지역도 2005년에 농지법

이 개정되면도 시 자본유입이 비교적 자유로워져서 가격 탄력성이 좋아질 것으로 보인다

임야는 준보전산지가 개발이 자유로운 편이다.

 

군사시설보호구역은 좀 더 세심한 주의가 필요하다. 관할지자체의 허가를 받았더라도 군당국의 동의 없이는건축이 불가능

할 수도 있기 때문이다

 

3. 토지 투자 성공으로 가는 세번째 요소는''과 함께 해야 한다는 것이다.

 

신행정수도 위헌 결정을 전후로 토지 투자 전선에 균열현상이 나타나고 있다. 수도권아파트와 신행정수도 예정지에서

이탈한 부동자금이 새로운 투자처로 바닷가로 섬으로 연쇄 이동하고 있다. 특히 정부와 지방자치단체들이 경기 부양과 세수 확대,

지역경제 활성화 명목으로 각종개발계획을 하루가 멀다하고 경쟁적으로 쏟아내고 있어서 해안과 남해안 일대는 온통 개발계획으로

뒤덮일 것 같다.

 

5일 근무와 웰빙바람으로 레저시설에 대한 수요가 급증하자 물을 바라보고 물과 함께 할수 있는지역의 땅값이 들썩

거리고 있다. 영상단지개발 소문이 무성한 옹진군 신도와시도, 모도는 연일 땅값이 바뀌고 있고, 정부와 전라남도가 해남반도와

화원반도 일대 3,000평에 해양복합레져타운을 건설한다는'J프로젝트'를 발표하자 이지역 땅값 역시 급등하고 있다.

 

물에 대한 투자도 시대에 따라, 경제 여건에 따라 변하고 있다. 초기에는 주로계곡을 선호해 음식점 등 영업용시설이 주류를

이루었다. 이어 강가로 투자축이 이동해 별장과 펜션부지로 2000년대 초반까지 주가를 날리다가 2004년부터는 바닷가와 섬지역

으로 무게 중심이 이동하고 있다.

 

 4. 선경지명이 필요하다.

 

토지에 투자할 때는 향후 가격 상승의 요인되는 세 가지 조건을 면밀히 조사해 보아야 한다.

 

첫째, 도로 신· 증설

둘째, 그린벨트해제, 군사시설 보호구역 해제 등각종 규제완화

셋째, 신 도시 건설 등이다.

 

수도권2, 3기신도시 건설, 택지개발예정지구 지정, 기업도시건설 등으로 투자축이 확산되고 있는데, 이때 고려해야 할점은

개발지역 주변토지를 공략해야 한다는것이다. 개발지역내 토지는 수용대상으로 보상차익만 기대할수 있다. 반면 주변 토지의

경우개발용도의 다양성에 따라 높은 투자수익을기대 할 수있다.

 

 토지투자요령-부가가치가 높은 임야를 고르는 방법★

 

임야의 활용도가 높다고 하지만, 그래도 대지와 비교하면 개발 및 활용에 제약이 많이 때문에 임야를 매입하기 전에 산림전용 및

개발허가 여부, 토목공사시 추가적으로 설치해야 하는 시설 등을 관할 행정기관을 통해 확인해야 한다. 또 추가 시설이나 개발시

투자비용에 비해 어느 정도의 개발이익이 보장될 것인지에 대한 사업성 판단도 필수적이다.

 

기본적으로 개발 제한이 많아 피해야 할 임야대표적으로 6가지가 있다.

 

첫째, 보전목적이 강한 보전임지

둘째, 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 임야

셋째, 개발허가가 어려운 급경사인 임야

넷째, 보존가치가 있는 나무 등이 있는 임야

다섯째, 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지

여섯째, 암반등이 많고 공사시 재해발생이 우려되는 임야 등이다.

 

하지만, 이중에서도 헐값에 사서 단점을 보완할 경우 투자비용보다 땅값 상승분이 더 큰 경우도 있다. 도로와 접하지 않은

맹지는 도로 개설을 통해 가치를 높일 수 있고, 재해발생이 우려되는 임야는 재해방지 시설을 설치하면 된다.

그러나 애초에 토지 매입비와 공사비를 합한 금액이 개발 후 인근 시세와 큰 차이가 없다면 개발이 가능하더라도 포기

하는 것이 낫다. 취득 및 개발에 특별한 제한이 없다면 임야의 지리적 조건이나 토지의 상태, 향후 개발 전망을 점검해

봐야 한다.

 

특히 개발 업종이 있는 경우 대상 임야의 산림 상태나 이용 현황, 조경으로서의 활용가치, 임야의 주변환경이나 입지적조건이

개발목적에 부합하는지 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다.

 

5. 경사가 완만하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지형 지형을 찾는다.

 

전원주택지나 개발 적지를 찾게 될 때 가장 먼저 떠올리는 것은 배산임수형 땅이다.

뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로강이나호수가 있으며, 남향을 바라보고 있는 입지의 땅을 예부터 최고로 쳤다.

 

특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면그 가치가 더 높아진다.

 

그러나 산 좋고 물 좋은 곳이 그리 많지 않다.

또 무조건 강이나 호수가 가깝다고 좋은 것만도 아니다강이나 호수, 계곡 가까이에 건물이 있으면 장마나 홍수때 물이

넘칠 위험이 있다. 더욱이 강이나 호수에서 너무 가까우면 습기가 많고 안개가 자주 끼어 주거리로서 적합하지 않다.

그저 앞이 탁트이고 강이나 호수를 멀리서 바라보기에 좋을 정도의 조망권을 가진 위치면 적합하다.

 

산이나 절벽 바로 아래 집을 지을 경우에는 산사태의 위험은 없는지, 또 계곡을 끼고 집을 지을 경우에는 여름 장마철에

계곡물이 많이 불어서 넘칠 위험은 없는 지 등 만일의 위험도 점검해야 한다.

 

요즘은 자연환경이나 풍치를 중요하게 생각하기 때문에 평지보다는 오히려 지대가 높고, 경사진 땅을 선호하기도한다.

 

최근에 개발하는 전원주택지를 보면 임야의 지형과 지세를 그대로 살리고, 주변 숲을 최대한 활용하여 자연스럽게 단지를

조성하는 경우도 많다. 그러나 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러토목공사비도 많이 들기 때문에

사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해 봐야 한다.

반대로 주변 지역보다 지대가 낮거나 패인 분지는 토목공사비용은 많지만, 지대가 높은 곳에 새 둥지를 아늑하게 형성된

분지는 오히려 장점이 된다. 산꼭대기 까지 도로를 내는 데 드는 비용을 감안해서 사업성만 보장된다면오히려 산꼭대기

분지가 천혜의 전원주택지나 휴양지가 될 수 있다.

 

6. 자갈과 암반이 적은 토질로 배수가 잘 되는 남동향 땅을 선택한다.

임야를 개발하는 경우에 토질도 상당히 중요한 기준이 된다.

돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳도 공사비가 많이 들어가는 데다 개발이 쉽지 않다.

대체로 자갈이 많고 토질이 먼저처럼 푸석푸석한 땅들이 그런 경우가 많다. 반면 자갈은 없으나 너무 검붉은 땅은 차질고

단단해 공사하는 데 애를 먹는다. 또 당 밑으로 물이 흐르는 경우도 있다.

산인데도 비가 조금만 오면 땅에 흥건히 물이 고이고, 장마철에는 도랑이 패이기도 한다. 이런 땅은 배수에 문제가

있을 수 있으므로 주의해야 한다.

 

동절기가 긴 강원도나 경기도 북쪽에 위치한 임야는 기후조건도 매우 중요하다.

강설량이 많고 평균일조량이 부족하며 겨울이 긴 곳은 아무래도 임야를 개발해서 다양한 용도로 활용하는 데 있어

제약이 많다. 이런 임야를 개발할 때는 인근에 스키장 등의 겨울 스포츠시설이 설치된 레저, 위락시설이 가까운 곳을

선택한다.

 

또 고도가 높은 곳에 위치한 땅은 남향, 동향, 남동향건 물을지울수 있다.

겨울이 길고 춥기 때문에 눈이 많이 오거나 기온이 많이 떨어지면 진입도로 등에 눈이 쌓이거나 얼어서 쉽게 녹지 않는

경우도 많다. 늘 햇볕을 잘 받을 수 있는 남동향이라면 겨울이 길고 추운 입지적 단점을 조금이라도 극복할 수 있다.

 

 7. 도로 진입이 수월하고 생활편의시설과의 거리가 가까운 곳을 고른다.

대지든 농지든 임야든, 개발가능한 토지는교통망과 진입도로조 건이 투자가치를 판단하는 데 있어서 아주 중요하다.

 

전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고 도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든

부가가치가 크다. 주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고, 인근지역과 연결되는 도로망이 잘 발달된 곳이 교통

체증시 차량 분산의 역할을 톡톡히 하기 때문에 유리하다.

 

고속도로IC나 국도와 바로 인접하지 않더라도 대상부지까지 진입하는데 도로 여건상 어려움이 없고 고속도로나 국도까지의

거리가 너무 멀지 않다면 문제가 없다. 전원주택지나 사람